58同城、安居客《2021年长沙Q3理想安居指数报告》：购房需求指数持续上行
近日，58同城、安居客发布《2021年长沙Q3理想安居指数报告》，从土地市场、新房市场、购房用户画像等多维度呈现长沙楼市发展近况。报告显示，2021年三季度，第二轮集中土拍最终成交10宗地块，均以底价成交，国企拿地较多；新建商品住宅整体供大于需，用户选择较多；新房价格稳中微涨，二手房横盘依旧。长沙政策相对严格，这也让房价较为理性，上车门槛较低，城市买房压力不高。
房地产总基调以“稳”为主，“房住不炒”仍是主旋律
根据第七次全国人口普查数据，长沙跻身特大城市，而长株潭融城，也将力争长株潭都市圈城镇人口达到1300万左右，支持长沙城镇化水平达到85。人口的增长，无疑对经济GDP增长、就业、购房等一系列需求都有影响。长沙作为一个知名网红城市，城区面积不断扩大，也将更好的发展城市建设，当长株潭城镇一体化发展格局全面形成之后，将成为中部地区领先、具有国际影响力的现代化城市群。而在近期公布的特大城市名单中，长沙榜上有名，值得注意的是，在14个特大城市中，长沙的房价收入比最低，买房最轻松，长沙是一个“收入高、房价低”的典范省会城市。
截止至2021年9月，全国已发出多条房地产调控政策，综合来看，房地产市场短期内不会放松，甚至还将持续收紧。 58安居客房产研究院南部分院资深分析师胡铭昭认为，从全国来看，政策依旧是逐步收紧状态，大力整治学区房、控制房价，也是为了让房子彻底回归居住属性，“房住不炒”在未来依旧会持续很长一段时间，各地房价将逐步回归正常。长沙政策一直比较严格，在接下来的时间里大概率也不会放松，房价虽然在涨，但涨幅很小，趋于稳定。
首批集中供地新盘涌现，二轮土拍遇冷成交10宗地块
根据58同城、安居客《2021年长沙Q3理想安居指数报告》显示，6月份，长沙首批集中供地，36宗地中有19宗底价成交，9宗熔断，3宗流拍，同时也刷新了不少板块的限价，拿地后的企业也进入加速发展模式，短短几个月的时间，不少土地已经进入施工状态，长沙涌现一批纯新盘。
10月19日，第二轮集中土拍最终成交10宗地块，均以底价成交，无溢价。此次土拍总成交面积67.62万方，成交总额88.4754亿元，从竞得者来看，长房、湖南建工、城投等长沙国资背景企业拿地较多。另有3宗土地流拍，16宗土地中止或终止。
第二轮土拍遇冷，甚至出现“未拍先冷”情况。58安居客房产研究院南部分院资深分析师胡铭昭表示，主要原因在于当前房企融资渠道收紧，叠加当前销售回款承压，现金流压力较大。同时三条红线的规定，也促使房企降负债、去杠杆，优化债务结构，故而拿地更加谨慎。于房企而言，加快销售去化，回笼现金将是当下重点，相比之下，国有房企因资金较为充裕，债务良性，在土地出让偏冷时起到了拿地托底的作用。
此外，58安居客房产研究院南部分院资深分析师张佳琪也认为，三季度，长沙楼市调控维持稳定，整体变局不大。从土地竞拍条件看，总体方向为“限房价+竞地价+竞自持”，其中，竞自持租赁面积地块成为供应主流，此举将提高房企拿地成本。
新建商品住宅整体供大于需，岳麓区新房供应量领先
三季度长沙新房市场新建商品住宅整体供大于求，用户选择较多。数据显示，长沙新建商品住宅供应398.33万方，同比去年回落20.03；成交298.02万方，同比去年下降17.74。在楼市调控和金融管控从严的背景下，长沙楼市供需两端均同步回落，购房者观望情绪加重；从供需关系来看，整体延续供大于求，因当前供给的充足，叠加需求侧不振，后市竞争及冷热分化或将加剧。
对于房企而言，积极调整推货节奏和销售策略，加快销售去化节奏，强调跑量回款或成主流；而购房者也有望享受到降价优惠，总体来看，长沙楼市基本面较好，刚需及改善客群均有较大选房空间，可理性置业。
分区来看，岳麓区三季度共有7576套房源入市，供应量居首，其中麓谷、梅溪湖板块成绩亮眼；另外武广板块热度依旧不减，老盘加推节奏加快；此外，开福城北、会展新城、高铁西城等新兴片区，供应增幅显著。
新房价格方面，三季度长沙新房价格整体浮动不大，随着政府控价、供应增加，长沙楼市横盘状态持续；与去年同期相比价格涨势显著，带装修房源，以及洋房、别墅类改善户型的增加，拉升了长沙整体房价；二手房挂牌价受市场影响，有价无市现象较为突出，而随着教育政策调整，部分学区热盘价格出现松动，二手房价回调明显。
从不同区域来看，岳麓滨江新城仍是长沙价格最高板块，麓谷、含浦、高铁西城、金霞片区等新兴板块房价涨幅显著；而大托－暮云近期因洋房、别墅等改善房源供应增加，房价出现结构性增长，但其刚需置业价格变动不大。
新房需求方面，2021年以来，长沙购房需求指数持续上行，与同级别城市相比，长沙供需平衡，房价较低，以及持续发力的产业、人口导入，使得其发展潜力逐渐显现，购房需求保持热度，市场稳定向好；分区来看，岳麓区用户购房信心指数领衔，雨花区位列第二；开福区供应持续放量，供需指数增幅显著。
58安居客房产研究院南部分院资深分析师张佳琪表示，从供需结构来看，新房供给充足，同时，楼市的横盘在一定程度上强化了购房者观望情绪，买方市场效应将进一步凸显。楼盘销售的冷热分化或将加剧，国企将成为更多购房者的首选，其次拥有交通、配套优势的项目，也将更受购房者青睐。而居住品质、交际圈层等软性需求在今后的购房选择中，也将有更大占比，其中，洋房、大平层等改善置业有更大空间。
从二手房需求侧来看，更多的表现为有价无市，横盘依旧。2021年以来，二手房价格与新房价格呈上行趋势，但同样涨幅不大，趋于稳定。市场中也有部分业主为了加快成交周期，降价卖房。二手房价格涨跌，不仅与自身品质和业主心态有关，周边配套的规划与建设、土拍等因素也对二手房的挂牌价有一定影响。
广深就业人群返湘置业增长，四居室需求继续增加
百度指数反映互联网用户对关键词搜索关注程度及持续变化情况，数据显示，2021年3季度安居客搜索指数领先同行，成为购房用户线上找房的首选平台。在安居客购房用户中，长沙核心购房人群年龄分布20-39岁，约占购房人群的87，购房人群相对年轻，且女性置业占比达三成，多为婚前单独置业。这反映长沙房价较为理性，上车门槛较低，城市买房压力不高。
根据对安居客购房用户职业分布的分析，长沙购房用户，以基础服务业等第三产业为主，工薪属性较为突出，高端收入群体反而并不突出，反映长沙整体置业难度不高，安居乐业指数相对突出。
受生活、教育、就业、人才政策等多因素影响，超过40的购房人群来自环长沙地区；另一方面，因城市活力、交通便利、低洼房价、产业发展，不少广深就业人群返湘置业也呈现增长势头。
根据安居客购房用户户型需求指数显示，在三季度，四居室需求继续增加，其中雨花区、开福区、望城区需求涨势最为显著。随着居住品质升级，放开生育政策，长沙楼市整体结构开始向改善型转变；整体价格的平稳可控，持续限购下的稀缺房票，使得在长沙“一步到位” 的购房观念成为主流。
在总价需求指数方面，2021年，新房供需仍维持稳定增长态势，尤其在供给端，在出货量维稳的同时，供应结构出现一定变化，洋房、大平层等改善房源增加，新房价格出现拉升。其中，180万以上总价区间的房源增幅尤为显著，这也意味着长沙购房需求正逐渐向改善型发展。
近期，长沙出现了学区房、公寓降价的现象，针对人们普遍关心的房价是否会降的问题，安居客副总编辑李卓羿表示：长沙商住公寓去化周期量一直有所压力，本轮价格下探也是必然现象，但长沙住宅市场总体平稳，改善类房源仍旧需求旺盛，万科、碧桂园等品质房企依旧备受购房者青睐。购房用户不要盲目被各类信息带节奏错乱迷失，10月核心板块依旧值得关注。
购房热度上，岳麓区的几大热门板块依旧靠前，值得注意的是，望城月亮岛、开福城北在近期热度攀升较快。
长沙楼市平稳发展，购房者可理性置业
针对楼市发展呈现出来的新趋势，湖南省房地产经济研究会副会长陈龙认为，当前国内的楼市，整体上保持平稳发展。同时，在国家多重政策的持续调控和购房者愈发理性的趋势下，有些开发过度、市场过热的城市近期出现了土地流拍、房价下跌现象，以及一些在开发模式、经营理念上落后，资金结构上存在不合理的开发企业，经营上出现了问题，甚至面临被市场淘汰的事件发生，这些都是市场供求关系与现代企业发展、抗风险能力的正常体现。
同时，陈龙也给出了置业建议，他表示，理性购房是出发点。购房者根据自身实力和实际需求来选购适合自己的房源，尽量多一些对该房企的开发实力、行业声誉及当前经营状况进行了解，避免购房后因此产生诸多的不愉快，甚至法律纠纷。
在当前新常态的背景下，房地产行业进入“增长难、盈利难、转型难”阶段，房地产企业的发展逻辑正从“无序扩张”向“平衡发展”转变，通过再平衡的方式，构建房地产业的“新生态”。近期接连传出有关房企债务风险的消息，面对当前全面趋紧的宏观调控，尤其是金融融资侧的压力，房企该如何度过转型阵痛期？对此，中南大学房地产经济研究中心副主任、经济与贸易系主任/教授傅沂表示，面对这样的形势，房企应该主动调整发展战略，不断拓展新兴业务，稳定传统业务，构建企业的业务生态闭环。新兴业务方面，大力拓展产业地产业务，积极服务乡村振兴和城市更新，推进区域高质量发展。传统业务方面，不断向房地产价值链下游延伸，通过物业、运营等环节来实现增值，增强服务的体验感和粘性，推进企业数字化转型。
长沙作为一个省会城市，政策一直管控严格，房价稳中微涨，针对未来走势，金鹰955电台市场部主任、《看房班车》节目主持人王彤认为，未来房价方面整体以平稳为主基调，但在基本平稳的这条主线下也会呈现两个分化：新建商品住房价格将依托地价走势和去化周期稳中有升，而另一方面，新建商业类公寓依然形势严峻，加之四季度来临，不排除年底更多更大幅度的以价换量出现。政策方面，虽然对于新建商品房的精装标准约束出现一定分化，但整体政策面预估依然保持调控力度和节奏的平稳有序。
58安居客房产研究院南部分院资深分析师张佳琪也表示，短期看长沙房价走势稳定，比较适合刚需、改善等自住型购房者入市。从中长期看，长沙经济基本面较坚实，城市扩建、产业发展、人口导入的红利，仍对房地产市场后期发展预留一定增长空间。
作为国内领先的生活信息服务平台，58同城、安居客编制的《2021年长沙Q1理想安居指数报告》还原长沙楼市发展详情，解读市场发展情况，给用户提供置业参考。未来，58同城、安居客将持续推出具有指导意义的行业研究报告，为置业者带来最新政策、热点楼盘等详细解析。
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